| |
Noter fra mødet med Holiday Club Canarias og OPCA-INT
Tidspunkt: Mandag d. 08. august 2011
Sted: Holiday Club Canarias, (HCC), lokaler på Playa Amadores, Puerto
Rica, Gran Canaria.
Deltagere: Calvin Lucock (CL) MD, og Maria Martinez (MM), Manager
Customer Service, Holiday Club Canarias. Holger Piepgrass (HP) og
Lennart Karlsson (LK), OPCA-INT
Kommentarer / opfølgende spørgsmål, skrevet af LK efter mødet, bør
betragtes som indlæg, om hvilke der ikke var tid på mødet til debat, men
som kan anvendes af OPCA som grundlag for yderligere dialog. (Disse er
skrevet med kursiv skrift.) HP kommentar skrevet med understregning.
Indledning ved CL.
CL bød velkommen. CL gjorde det klart, at han på mødet så HP og LK som
individuelle ejere, når der ingen formel forbindelse er mellem HCC og
foreningen OPCA.
Mon han havde modtaget os dersom vi virkelig Mon han ville have havde
været enkeltpersoner, næppe?
CL havde ingen kommentarer til, at vi vil udsende referatet til
medlemmer fra mødet. CL nævnte, at der også var andre
interesseorganisationer på vore ressorts, herunder ejere af
faciliteterne.
CL gav en kort information om Holiday Club Ressorts OY (HCR). HCR har
planer om at ekspandere i Sydeuropa og på De Canariske Øer.
HCR har erhvervet aktiver og formodentlig også passiver i virksomhederne
Puerto Calma Group, PCG og overtager de aftaler, der er mellem Puerto
Calma Vedligeholdelse og ejerforeningerne på de forskellige ressorts.
LK gjorde CL opmærksom på, at ejerne ikke har fået nogen meddelelse om,
hvad der blev besluttet, på de ekstra ejermøder i Februar.
CL påtog sig det fulde ansvar for de manglende referater, og erklærede
at referaterne vil være tilstede hos ejerne i slutningen af august,
sammen med andre oplysninger om HCRs overtagelse af ressortsne, og med
en indkaldelse til efterårets ejermøder.
Kommentar / spørgsmål der:
HCR har ikke købt virksomhederne PC Vedligeholdelse og PC Marketing,
d.v.s. HCC og dets datterselskaber, HCC Marketing og Salg SL og HCC
Ressort Management SL, er nydannede selskaber. Betyder det, at ejerne
har de samme vilkår som før, og hvis ikke da hvilke. Hvad indebærer det
om ejerne har uafklarede tvister med PC Maintenance og PC Marketing? HP
og LK finder det ønskværdigt, at alle aftaler bliver præsenteret for
ejerne på efterårets ejermøder.
1. Ophør af restriktionerne for OPCA og OPCA medlemmer.
De af PCG i Oktober 2009 indførte restriktioner for obstruktion af
interesse foreningen OPCAs juridiske ret til at beskytte medlemmernes /
ejernes interesser, og ejernes ret til frit at deltage i en sådan
sammenslutning er ophørt med HCCs overtagelse af virksomheden. CL
erklærede, at HCC behandler alle ejere lige, hvad enten de er medlemmer
af en forening eller ej. HCC registrere ikke ejere der er medlem af
OPCA, og har ingen interesse i at vide, hvem der er medlem.
2.1 Intern bytte af uger.
LK tog op problemet med, at ejere der har købt privat, det vil sige uden
om PCG, hid til har været nægtet internt bytte dersom de var / er
medlemmer af OPCA. Dette princip har været anvendt også efter at HCC har
overtaget virksomheden. I et brev fra LK til CL og MM, dateret
20-06-2011, beskriver et eksempel på en ”privat” køber er blevet nægtet
internt bytte, selvom han var villig til at betale gebyret på €60 for et
sådant. CL bad MM om at undersøge sagen. CL erklærede, at alle ejere
skal have adgang til internt bytte, uanset hvordan de har erhvervet
deres andele, og selvfølgelig under de forudsætninger der gælder for
alle der ønsker internt bytte.
Disse er:
At anmodningen om internt bytte er sket før 90 dage, men helst før, men
ikke tidligere end 13 måneder før check-in datoen, for den uge, der
ønskes flyttet. Internt bytte, kan sædvanligvis kun opnås inden for
samme kalenderår. Under særlige omstændigheder, kan internt bytte,
overføres til efterfølgende kalenderår.
Af gebyrer for internt bytte betales.
CL informerede om, at reglerne for internt bytte, er under revision.
CL ville overveje som en god idé, at opfylde OPCAs forslag (fra August
2010) om at sammenlægge de ejeres uger, der har købt ikke sammenhængende
uger, og som løbende har bedt om at få internt bytte, at disse får
ændret deres kontrakt således, at ugerne hænger sammen, således at
internt bytte ikke længere er nødvendigt. Dette er tidligere blevet
lovet mundtligt af PCG. Indtil dette er blevet gennemført, har disse
ejere en fortrinsret til internt bytte før alle andre. CL fandt dette
forslag meget interessant. Og bad MM undersøge om dette kunne
gennemføres..
2.2 Betingelser for den ”private” køber af adgang til tjenesteydelser.
Hidtil er ”private”-købere blevet skriftligt orienteret fra PCG, at de
skulle acceptere følgende restriktioner:
1. Medlemskab af RCI ikke betales af PCG
Marketing
2. Ingen tilbud om transfer til og fra
lufthavn.
3. Ikke at kunne tjekke ud fra lejligheden på andre tidspunkter,
end foreskrevet i vedtægterne.
4. Hvis køber ønsker skøde, skal denne selv betale udgiften
hertil
5. Ingen ekstra services, der betales af PCG Marketing kan komme
på tale.
LK og HP opfattede det, som en erklæring fra mødet, at ”private” købere
vil have lige adgang til alle tjenester, som andre ejere, bortset fra,
at HCC ikke betaler for medlemskab af RCI og skødeomkostninger, såfremt
der er skøde på lejligheden ved salget.
Kommentar:
Det er helt OK at HCC Marketing SL ikke kan tilbyde at betale for RCI
medlemskab og skødeomkostninger (Hvis der eksisterer skøde ved salget)
Disse omkostninger har ejerne jo allerede fået én gang, nemlig ved købet
fra PCM. Men vi mener, at alle andre begrænsninger på ”privatkøb” i
linje 2,3, og 5 ovenfor bør ophøre, med mindre de allerede er ophørt.
Medlemskab i RCI for sælger, kan ikke overføres til køber. Køber er nødt
til at ”købe” sig ind i RCI, sædvanligvis mod et højt gebyr for at blive
medlem af RCI Points
Ejere der ønsker at sælge privat, glemmer ofte at give køber
fuldstændige oplysninger, om udbudte tjenester følger med eller ej.
Begrænsningerne, så som RCI medlemskab kan ikke antages at følge med,
hvilket kan overraske køber. Det er derfor ønskeligt, at ejere, der
ønsker at sælge ”privat” kan få et skriftligt tilsagn om, hvad sælger
kan overlevere til køber, inden indgåelse af kontrakten, og som kræver
dokumentation og bekræftelse. HCC kan tillade sig at tage et gebyr, for
en sådan meddelelse.
3. Gensalg og udleje af uger.
LK spurgte om HCC Marketing og Salg SL er villig til at starte en
gensalgsprogram, som en service for de ejere, der ønsker at sælge deres
uger. CL sagde, at HCC var positiv for dette, men lige nu, har de
omkring 3000 usolgte uger, som skal sælges før et gensalgsprogram kan
starte.
HCC forstiller sig 2 muligheder.
1. Et rent tilbagekøb
2. Administrativt at hjælpe ”private” køber og sælger, hvis køberen ikke
ønsker uger med skøde. Et gebyr for denne tjeneste vil være € 350,00.
Hvis der er skøde på lejligheden, skal køber og sælger selv stå for
handelen, evt. gennem en advokat.
CL anbefaler, at ejere ikke tager skøde, fordi det komplicerer salg /
køb af afgørende betydning, det er tidskrævende, og indebærer
forholdsvis høje udgifter, for køberen og eller sælgeren.
Supplerende spørgsmål:
Hvilken forskel gør det for ejeren, at man har udtaget skøde, eller ikke
har udtaget skøde?Hvilke risici / konsekvenser er der på et ejerskab,
som man ikke har taget skøde på?
På dagsordenen for mødet, havde vi også rejst spørgsmålet, om hvorvidt
HCC kan tilbyde udlejning af ejeruger. Dette punkt, fik vi desværre ikke
diskuteret.
4.1 Ejerforeningernes regnskab:
CL
Informerede om, at regnskaber og budgetter vil i fremtiden, blive
præsenteret i overensstemmelse med international standard, det vil sige,
med komplet resultatopgørelse og balance. Regnskabet revideres af en
ekstern revisor. Der vil sædvanligvis blive fremlagt 2 alternative
budgetter på ejermøderne. Ejerne kan få lige hvad de ønsker, bare de
også vil betale.
4.2 Omkostningseffektivitet.
CL informerede om, at forskellige foranstaltninger bør undersøges for at
reducere driftsomkostningerne.
For eksp.:
1.
Færre bytte af sengelinned = lavere vaskeomkostninger og mere skånsomt
for miljøet.
2.
Mindre rengøring og opvask i lejlighederne.
3. Mere effektiv tilrettelæggelse af personalets arbejde på
anlæggene.
4. Mailing af meddelelser og referater til ejere med mailadresser,
sparer porto
5. Afskaffelse af VIP-kort.
Kommentar:
VIP-kortet er blevet diskuteret på adskillige generalforsamlinger (ejermøder).
Kommentarerne er delte mellem ejerne. For en familie, to voksne og to
børn, der bruger liggestole / parasoller næsten hver dag, og måske
minigolf ind i mellem, giver VIP-kortet en betydelig besparelse.
Beslutningen om VIP-kortet på næste ejermøde, må derfor begrundes i
behovet for ejerne, og som et kollektiv, og bør undersøges systematisk.
Det rækker ikke, at et tilfældigt antal ejere er blevet spurgt, som
CL havde gjort. En ny generation er på vej ind som ejere. Disse har
måske en større og sandsynligvis en bredere interesse i at beholde
VIP-kortet. Afskaffelsen af VIP-kortet, ser vi derfor som et skridt i
den forkerte retning, for HCCs mål om, at give ejerne en fantastisk
ferieoplevelse og god service.
5. Information fra OPCA til ejerne.
LK spurgte, om OPCA kunne bruge ledige lokaler på anlæggene, til
oplysninger om OPCA til ejerne.
CL svarede, at vedtægterne for ressorterne ikke tillader dette.
Det kan være et spørgsmål om fortolkning.
6. Komplet renovering og modernisering af lejlighederne på Puerto Calma.
Ejerkomiteen for Puerto Calma har til hensigt, at fremsætte forslag til
ejermødet i efteråret, om en komplet renovering / modernisering af
lejlighederne på Puerto Calma. Bl. andet at give lamper og lys i
lejlighederne, et mere luftigt indtryk. En arkitekt arbejder på et
forslag. Projektet indebærer, at ejerne og HCC, som ejer et
betydeligt antal uger, kommer til at betale et engangsbeløb for
renoveringen / moderniseringen. HP og LK stillede sig positivt for
forslaget. Hvis ejermødet bestemmer, at renoveringen / moderniseringen
skal gennemføres, kommer der en prøvelejlighed, som ejerne kan få
forevist.
En renovering / modernisering skønnes ikke, at påvirke de daglige
driftsomkostninger i opadgående retning..
Kommentar / opfølgende spørgsmål.
Mange ejere, måske de fleste, vil formodentligt få gavn af projektet, og
er villig til at investere det faste beløb der kræves. Konjekturerne på
Gran Canaria, i henhold til CL, er lige nu gunstige, således at
udgifterne til renoveringen / moderniseringen kan holdes nede. Men vi
ved også, at en række ejere af forskellige årsager, ikke er villige til
at betale for projektet. Hvordan vil ejerkomiteen løse dette problem,
såfremt ejermødet på demokratisk vis beslutter at projektet skal
gennemføres. Et forslag for en sådan løsning bør præsenteres på
ejermødet.
Dette kunne evt. være en urafstemning.
7. Ejerkomiteen og ejermøderne.
CL erklærede, at den enkelte egentlige ejer, skal være medlem af
ejerkomiteen, fordi egentlige ejer, ejer tilsammen alle faciliteter.
LK nævnte, som et
nyttigt udgangspunkt til ejerkomiteen, at hver af ”de større ejerskabs
regioner” i Europa, dvs. Storbritannien/Irland, det Europæiske fastland
og Skandinavien, er normeret, som kandidater til ejerkomiteen, og at en
eller flere af disse kandidater, bliver valgt til ejerkomiteen, på de
respektive ressorts. Ledelsen, hos HCC Ressort Management, vil altid i
henhold til vedtægter og spank ret, være repræsenteret i ejerkomiteen.
CL tilkendegav, at HCC Ressort Management, ikke vil indsamle fuldmagter,
til ejermøderne fra de enkelte ejere.. CL sagde, at det stod ejerne frit
for, at indsamle fuldmagter til ejermøderne.
Ejermøder afholdes i 2011 i begyndelsen af Oktober eller begyndelsen af
December. Dette er dog afhænger om budgetforslagne bliver færdige.
8. Invitation til Calvin Lucock og Maria Martinez, om at besøge OPCA
generalforsamlingerne i 2012.
Ordinær GF for 2012 for OPCA-SE og OPCA-DK afholdes lørdag den 21. og 28
april. CL og MM er inviteret til møderne, både i Sverige og Danmark. Vi
vil undersøge, om det kan blive på samme weekend, så CL og MM kan besøge
begge generalforsamlinger.
9. Mødets slutning.
CL sagde, at han havde set frem til vores møde, og konkluderede, at
mødet havde været konstruktivt, og gennemført i en positiv og åben ånd.
CLK påpegede, at HCCs mål er, at ejerne får en god ferie oplevelse for
alle. LK og HP var enige i dette, og takkede for den positive respons,
vi havde modtaget, som giver os håb om et godt og frugtbart samarbejde
til ejernes bedste.
Holger Piepgrass og Lennart Karlsson d. 17. august 2011.
OBS. Dette referat er HP og LKs opfattelse af mødet. Referatet bliver
oversat til engelsk og sendt til CL og MM for kommentarer og evt.
rettelser af evt. misforståelser. Dersom sådanne fremkommer vil alle
blive orienteret..
|
|
